Bajo el concepto de rendimientos del capital inmobiliario se somete a tributación tanto la simple posesión de inmuebles (excepto la vivienda habitual y algunos más, según veremos) como los ingresos procedentes de los mismos. Seguidamente desglosaremos los distintos conceptos integrantes de estos rendimientos.
INGRESOS O RENDIMIENTO NETO DEL CAPITAL INMOBILIARIO:
El rendimiento neto del capital inmobiliario está compuesto por el resultado de restar a los ingresos íntegros los gastos deducibles. En consecuencia, procederemos a analizar ambos conceptos.
- Ingresos íntegros: Están compuestos por la totalidad de ingresos que perciban los propietarios de inmuebles que sean cedidos a terceros en concepto de arrendamiento, subarrendamiento o cualquier otro derecho real de uso y disfrute sobre inmuebles. También se considerará que forman parte de los ingresos del capital inmobiliario los rendimientos correspondientes al mobiliario y enseres que se hayan cedido conjuntamente con el inmueble. No formará parte de los ingresos el IVA cobrado por el arrendador, cuando la operación esté sujeta a este impuesto. Por otra parte, hay que tener en cuenta que se deberán declarar la totalidad de los ingresos devengados, con independencia de que se hayan cobrado o no. Es decir, si un inmueble ha estado alquilado todo el año deberá computarse como un ingreso el resultado de multiplicar el importe del alquiler mensual multiplicado por doce meses. Sin embargo, si no se hubiese cobrado la totalidad de las mensualidades y se cumplen determinados requisitos, podrá aplicarse la deducción de los saldos de dudoso cobro, como se comentaré más adelante.
- Gastos deducibles: Tienen esta consideración los gastos necesarios para generar ingresos, si bien la normativa del impuesto establece una serie de normas que los concreta más. Concretamente, serán deducibles los siguientes gastos, siempre que estén directamente vinculados a los ingresos:
* Intereses de préstamos destinados a la adquisición, rehabilitación o mejora del inmueble que está cedido en arrendamiento.
* Gastos de conservación y reparaciones, como son los de mantenimiento del inmueble o los de reparación de elementos que se hayan estropeado. No tendrán esta consideración los gastos de mejora o ampliación del inmueble, puesto que se considerarán que generan un mayor valor del inmueble, con lo que su coste se podrá recuperar vía amortización. Hay que tener en cuenta que el importe máximo deducible en concepto de intereses y de gastos de conservación y reparación coincidirá con el importe de los ingresos íntegros, es decir, el rendimiento neto no podrá quedar negativo por la aplicación de dichos gastos. Si quedasen gastos pendientes de deducir, se podrán computar en los próximos cuatro años.
* Otros gastos deducibles: Se incluirán en este apartado los siguientes gastos, siempre y cuando sean satisfechos por el propietario del inmueble:
= Tributos y tasas, como el IBI, las basuras, la tasa de residuos sólidos urbanos, etc.
= Saldos de dudoso cobro: Se considerarán deducibles cuando se den una de las dos situaciones siguientes: Que el deudor esté en concurso de acreedores o que entre la fecha de la primera gestión para el cobro y la finalización del período impositivo hayan transcurrido más de seis meses. Si posteriormente se cobran dichos saldos dudosos, deberán computarse como un ingreso en el ejercicio en que se haya cobrado.
= Primas de seguro del inmueble alquilado, siempre que las pague el propietario.
= Coste de servicios prestados al inmueble, como gastos de comunidad, portería, suministros, siempre que los haya pagado el propietario.
= Gastos de la formalización del contrato y gastos relativos a la administración y gestión del arrendamiento (honorarios de un administrador de fincas, de un abogado, de un asesor fiscal, etc., siempre que sus gestiones estén vinculadas a los inmuebles alquilados).
* Amortización del inmueble: Será deducible el resultado de aplicar un coeficiente de amortización del 3% sobre el mayor de los siguientes valores:
= Valor de adquisición, adicionándosele los gastos de adquisición (notario, impuesto, registro, gestoría). Si la adquisición se hubiese realizado por donación o herencia, no se tendrá en cuenta el valor asignado al inmueble en la escritura, sino que sólo serán amortizables los gastos de adquisición (notario, impuesto, plusvalía municipal, registro y gestoría). Es decir, sólo serán amortizables los importes realmente satisfechos.
= Valor catastral, que aparece en el recibo del IBI.
En ambos casos, al valor obtenido deberá restársele el valor del suelo, que se podrá obtener del propio recibo del IBI, donde aparece desglosado el valor catastral total y el valor del terreno o suelo. Si tomamos como base para la amortización el valor de adquisición, deberá restársele la parte proporcional de valor del suelo, tomando como proporción la existente en el Catastro entre el valor catastral total y el valor catastral del suelo.
También será deducible la amortización del mobiliario y enseres que se hayan arrendado conjuntamente con el inmueble. En este caso, el tipo máximo será del 10%.
Cuando el inmueble no haya estado arrendado todo el año, sólo serán deducibles los gastos citados en los párrafos anteriores en proporción al número de días al año en que ha estado alquilado.
- Compensación por contratos de arrendamiento anteriores a 09 de mayo de 1.985: Si un inmueble arrendado tiene el contrato desde antes de esta fecha y no tiene derecho a la aplicación de la revisión de la renta, el propietario del mismo podrá aplicarse en el IRPF una compensación consistente en un importe igual al de la amortización deducida. En consecuencia, se habrá podido deducir la cuota de amortización dos veces, una en concepto de gasto deducible y otra como compensación.
- Reducciones del rendimiento neto si se trata de viviendas: Existen dos porcentajes de reducción en función de que se cumplan o no unos determinados requisitos:
* Reducción del 60%: De los rendimientos netos (ingresos íntegros menos gastos deducibles) de arrendamientos de viviendas se aplicará una reducción del 60%, con lo que se acabará tributando sólo sobre el 40%. Hay que tener muy en cuenta que esta reducción sólo es aplicable si el arrendamiento lo declara el contribuyente, mientras que no se aplicaría si es la Agencia Tributaria la que descubre el arrendamiento y practica una liquidación complementaria.
* Reducción del 100%: Esta reducción se aplicará cuando, además de tratarse de arrendamiento de vivienda, los arrendatarios cumplan dos requisitos:
= Que tengan una edad comprendida entre 18 y 30 años. Si el contrato de alquiler es anterior al 2011, la edad podrá ser inferior a 35 años.
= Que tengan unos ingresos procedentes del trabajo o de actividades económicas superiores al IPREM anual (7.455,14 € al año).
Si el requisito de la edad sólo se cumplen durante una parte del año, la reducción se aplicará sólo sobre los rendimientos netos del alquiler correspondientes a esa parte del año.
Para la aplicación de la reducción del 100% es necesario que el inquilino entregue al propietario (antes del 31 de marzo del ejercicio siguiente) una comunicación en la que manifieste que cumple esos requisitos.
RENTAS INMOBILIARIAS IMPUTADAS:
Los inmuebles que no estén arrendados generarán una renta imputada, salvo las excepciones que se comentarán:
- Cálculo de la imputación de la renta: Será el resultado de aplicar un 1,1% sobre el valor catastral del bien inmueble. En caso de que dicho inmueble no tuviese aún asignado un valor catastral, se aplicaría el mismo porcentaje (1,1%) pero sobre la mitad del valor de adquisición del inmueble.
- Inmuebles exentos de la imputación: Aunque no estén arrendados, NO deberá aplicarse la imputación de rentas sobre los siguientes bienes inmuebles:
* Vivienda habitual y hasta un máximo de dos aparcamientos, siempre que éstos se encuentren en el mismo edificio y se adquiriesen en el mismo momento que la vivienda habitual.
* Inmuebles afectos a actividades económicas.
* Viviendas cedidas al ex cónyuge por decisión judicial.
* Inmuebles rústicos.
* Solares.
* Inmuebles en construcción.
* Inmuebles de los que se posea sólo la nuda propiedad. En consecuencia, quien sí deberá declararlos será quien sea titular del usufructo.
RECOMENDACIONES IMPORTANTES:
Una vez detallados todos los componentes que integran los rendimientos del capital inmobiliario consideramos que habrá que tener especial cuidado en la correcta declaración de los siguientes aspectos:
- En caso de subarriendo, las cantidades percibidas por el propietario del inmueble tendrán la consideración de rendimiento del capital inmobiliario, mientras que lo percibido por el subarrendador será un rendimiento del capital mobiliario.
- El arrendamiento de negocio, o sea, de un local más todas sus instalaciones necesarias para ejercer una actividad empresarial, tendrá la consideración de arrendamiento de capital mobiliario, aunque serán deducibles los mismos gastos que los que se aplican al arrendamiento de un inmueble.
- Si un inmueble sólo ha estado alquilado durante una parte del año, deberán prorratearse los gastos deducibles en función del número de días en que haya estado alquilado, debiéndose computar la renta imputada por el número de días en que no haya estado arrendado.
- El importe que perciba un arrendatario para abandonar el local tendrá la consideración de ganancia patrimonial generada en el número de años que hayan transcurrido desde el inicio del alquiler.
- Los ingresos procedentes del arrendamiento de zonas comunes de un edificio deberán imputarse a todos los propietarios en función de su cuota de copropiedad.
- Cuando en un arrendamiento intervengan partes vinculadas (sociedades y sus socios, administradores o sus familiares), deberá computarse el arrendamiento según su valor de mercado.
- Si se obtienen arrendamientos generados en más de dos años o de forma notoriamente irregular en el tiempo podrán aplicar una reducción del 40% del rendimiento neto. Entre estos tipos de ingresos cabe destacar las percepciones por el propietario del inmueble de derechos de traspaso, indemnizaciones del arrendatario, etc.
- Cuando el arrendamiento de un inmueble sea a favor de un familiar hasta el tercer grado, el rendimiento neto no podrá ser inferior a la renta imputada que resultaría en caso de no estar arrendado.
- Los rendimientos del capital inmobiliario deberán ser declarados por los propietarios o por los usufructuarios de los inmuebles, no siendo posible que se declaren por otras personas.
- Los rendimientos del capital inmobiliario deberán declararse en el ejercicio en que se hayan producido, puesto que el cambio de un ejercicio a otro podría suponer un ahorro fiscal para el contribuyente si en ese otro año tuviese, globalmente menores ingresos. En consecuencia, supondría un perjuicio para la Agencia Tributaria.
Esperemos que la anterior información, resumida pero no simplemente esquemática, sea de utilidad para la correcta declaración de los rendimientos del capital inmobiliario.
Palma de Mallorca, 10 de junio de 2013.
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