CONSEJOS PRÁCTICOS PARA SU DECLARACIÓN DEL IRPF 2012 (VI): RENDIMIENTOS DE ACTIVIDADES ECONÓMICAS

            Los rendimientos de actividades económicas son aquellos que proceden de la transmisión de bienes o de la prestación de servicios y que para su generación existe una organización autónoma de medios de producción, de recursos humanos o de ambos a la vez.

 

            En base a ello, la principal distinción entre rendimientos del trabajo y de actividades económicas radica en determinar si en la entrega de bienes o prestación de servicios quien los presta es titular de la organización necesaria para ello y/o si asume el riesgo de la misma, en cuyo caso se considerará una actividad económica, mientras que en caso contrario estaremos ante rendimientos del trabajo.

            Por otra parte, los rendimientos de actividades económicas se dividen en actividades empresariales (todas las actividades incluidas en la sección primera del Impuesto sobre Actividades Económicas) y actividades profesionales (básicamente las actividades clasificadas en la sección segunda y tercera de las tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas. Las primeras a su vez se subdividen en actividades empresariales mercantiles (la mayoría de ellas) y actividades empresariales no mercantiles (actividades agrícolas, ganaderas o artesanales).

            La distinción entre actividades empresariales y profesionales es importante puesto que las obligaciones formales son diferentes entre ambas. Por otra parte, los ingresos generados por las actividades profesionales pueden estar sujetos a retención a cuenta del IRPF, circunstancia que no ocurre si se trata de actividades empresariales (salvo en determinados casos de actividades sujetas al régimen de estimación objetiva).

            Para la determinación de los rendimientos de las actividades económicas existen tres regímenes distintos: Estimación directa normal, estimación directa simplificada y estimación objetiva. Seguidamente procederemos a analizarlos detenidamente.

           

 

ESTIMACIÓN DIRECTA NORMAL (EDN):

 

            * Ámbito de aplicación: Deberán aplicarla los empresarios y profesionales que cumplan algunos de los siguientes requisitos:

                        - Que el importe neto de la cifra de negocios de la totalidad de sus actividades económicas supere los 600.000,00 € en el ejercicio anterior.

                        - Que hayan renunciado a la modalidad de estimación directa simplificada.

 

            * Cálculo del rendimiento neto: Esquemáticamente se calculará de la siguiente manera:

                        (+) Ingresos íntegros

                        (-) Gastos deducibles

                        (=) Rendimiento neto

                        (-) Reducción del 40% por rendimientos generados en más de dos años

                        (=) Rendimiento neto de la actividad

 

            * Obligaciones registrales y contables: Serán diferentes si se trata de actividades empresariales mercantiles, no mercantiles o actividades profesionales. Concretamente:

                        - Actividades empresariales mercantiles: Contabilidad ajustada al Código de Comercio y al Plan General Contable, igual que si se tratase de una sociedad.

                        - Actividades empresariales no mercantiles: Libros registros de ventas e ingresos, de compras y gastos y libro de bienes de inversión.

                        - Actividades profesionales: Libros registros de ventas e ingresos, de compras y gastos, de bienes de inversión  y libro de provisiones de fondos y suplidos.

 

 

ESTIMACIÓN DIRECTA SIMPLIFICADA (EDS):

 

            * Ámbito de aplicación: Estarán incluidos en esta modalidad los empresarios que no estén acogidos al régimen de estimación objetiva (por no estar acogida su actividad, por haber renunciado o por haber quedado excluidos), que no hayan renunciado a este régimen (con lo que hubiesen pasado a EDN) y que la cifra neta de negocios del año anterior sea inferior a 600.000,00 € (puesto que si hubiese sido superior tributarían bajo la modalidad de EDN).

 

            * Cálculo del rendimiento neto: Para su determinación se deberán efectuar los siguientes cálculos:

                        (+) Ingresos íntegros

                        (-) Gastos deducibles (excepto provisiones y amortizaciones)

                        (-) Amortización en base a los coeficientes específicos

                        (=) Diferencia

                        (-) 5% sobre diferencia en concepto de gastos de difícil justificación

                        (=) Rendimiento neto

                        (-) Reducción del 40% por rendimientos generados en más de dos años

                        (=) Rendimiento neto de la actividad

 

            * Obligaciones registrales y contables: Al igual que en EDN, habrá que distinguir entre los rendimientos de actividades empresariales y actividades profesionales:

                        - Actividades empresariales: Libros registros de ventas e ingresos, de compras y gastos y libro de bienes de inversión.

                        - Actividades profesionales: Libros registros de ventas e ingresos, de compras y gastos, de bienes de inversión  y libro de provisiones de fondos y suplidos.

 

 

ESTIMACIÓN OBJETIVA (EO):

 

            * Ámbito de aplicación: Estarán incluidas en esta modalidad las actividades empresariales que estén incluidas en las órdenes de módulos, que el volumen de ingresos íntegros no superen los 450.000,00 € anuales o los 300.000,00 € si se trata de actividades agrícolas o ganaderas, que el volumen de compras no superen los 300.000,00 € anuales y que no hayan renunciado a la EO o que no hayan quedado excluidas.

 

            * Cálculo del rendimiento neto: Se partirá de una serie de módulos legalmente establecidos y posteriormente se aplicarán unos coeficientes determinados. La forma del cálculo sería la siguiente:

                        (+) Número de unidades de los módulos

                        (x) Rendimiento anual por unidad de módulos

                        (=) Rendimiento neto previo

                        (-) Minoración por incentivos al empleo (incremento de la plantilla)

                        (-) Minoración por incentivos a la inversión (amortización)

                        (=) Rendimiento neto minorado

                        (x) Índices correctores

                        (=) Rendimiento neto de módulos

                        (-) Reducción general del 5%

                        (-) Gastos extraordinarios

                        (+) Otras percepciones empresariales

                        (=) Rendimiento neto de la actividad

                        (-) Reducción del 40% por rendimientos generados en más de dos años

                        (=) Rendimiento neto reducido

 

            * Obligaciones registrales y contables: Los empresarios sujetos a EO deberán llevar el libro de bienes de inversión sólo en el caso en que se practiquen deducciones en concepto de amortización. En cuanto a las actividades agrícolas (cuyo rendimiento se fija en función de su volumen de ingresos), también deberán llevar el libro registro de ventas e ingresos.

                         

 

RECOMENDACIONES IMPORTANTES:

 

            Las principales consideraciones que deben tenerse en cuenta para la correcta declaración de las actividades empresariales y profesionales se pueden resumir en los siguientes puntos:

 

-          Ingresos a computar: Tendrán la consideración de ingresos todas las percepciones procedentes de la venta de bienes o de la prestación de servicios. Asimismo tendrán esta consideración la percepción de determinadas subvenciones, además del autoconsumo de bienes.

 

-          Gastos fiscalmente deducibles: De un modo general, serán deducibles todos los gastos necesarios para generar ingresos. Los gastos deducibles se dividen en diversas categorías, como son: Consumos de explotación (compras de mercaderías, de materias primas, etc.), sueldos y salarios, Seguridad Social a cargo de la empresa (incluyendo las cotizaciones del titular de la actividad), otros gastos de personal, arrendamientos y cánones, reparaciones y conservación, servicios de profesionales independientes, otros servicios exteriores (transportes, seguros, servicios bancarios, publicidad, gastos de oficina, suministros), tributos, gastos financieros, insolvencias de créditos, otros gastos deducibles (entre ellos el seguro de asistencia sanitaria correspondiente al titular de la actividad, a su cónyuge y a sus hijos menores de 25 años que convivan con él, con el límite de 500,00 € al año para cada uno de ellos). En EDN serán deducibles determinadas provisiones, mientras que en EDS en su lugar se podrá deducir un 5% del rendimiento neto previo en concepto de provisiones y gastos de difícil justificación. También tendrán la consideración de gasto deducible las cuotas del IVA soportado que no puedan deducirse en las correspondientes declaraciones del IVA, así como las amortizaciones de los bienes de inversión (existiendo unas tablas de amortización diferentes para cada modalidad de tributación).

 

-          Reducción por mantenimiento o creación de empleo: Será aplicable cuando se trate de actividades económicas con una cifra de negocios inferior a cinco millones de euros, con una plantilla media inferior a 25 trabajadores, con una plantilla media del 2012 superior a la unidad y siempre que la plantilla media del 2012 sea igual o superior a la plantilla media existente en el año 2008. El importe de la reducción será de un 20% del rendimiento neto positivo de todas las actividades, con el límite del 50% de las retribuciones de los trabajadores (sin incluir las cuotas a la seguridad social).

-          Principio del devengo: Implica que los ingresos y los gastos deberán declararse en el momento en que se entregan los bienes o se prestan los servicios, independientemente de la fecha de su cobro o pago. Como norma general es el principio aplicable en la declaración de los impuestos.

 

-          Criterio de imputación de cobros y pagos: Los contribuyentes que estén sujetos a la modalidad de EDS, EO y las actividades profesionales en régimen de EDN podrán optar por la aplicación del criterio de cobros y pagos en vez del de devengo. Es decir, podrán declarar sus ingresos y sus gastos cuando los hayan cobrado y los hayan pagado. La opción por este régimen se indicará en la propia declaración del IRPF y tendrá una vigencia mínima de tres años. No tendrán derecho a su aplicación los empresarios sujetos a EDN ni cualquier otro empresario que obligatoria o voluntariamente lleve su contabilidad ajustada al Código de Comercio y al PGC.

-          Operaciones a plazos: Los ingresos podrán declararse en función de las fechas e importes cobrados en cada plazo, siempre que entre la fecha de la entrega del bien y la fecha de cobro haya transcurrido más de un año.

-          Incompatibilidad entre los regímenes de determinación del rendimiento neto: Todas las actividades económicas desarrolladas por una persona física deberán determinar su rendimiento bajo la misma modalidad, es decir, todas bajo EDN o todas en EDS o todas en EO. Por ello, si en alguna de ellas se produjese un cambio de régimen, arrastraría al resto de actividades hacia ese mismo régimen.

 

-          Rendimiento en estimación objetiva: Personal no asalariado: Está compuesto por el titular de la actividad, que como norma general se computará como una unidad, salvo que se pueda acreditar fehacientemente una dedicación inferior, como consecuencia, por ejemplo, de ejercer diversas actividades, de percibir rendimientos del trabajo, etc. También tendrán esta consideración el cónyuge y los hijos menores que convivan con el titular. Si el titular computa por entero, el cónyuge podrá computar como 0,5 unidades. Si el titular tiene un grado de minusvalía igual o superior al 33% se podrá computar al 75%.

 

-          Rendimiento en estimación objetiva: Personal asalariado: Tendrán esta consideración todos los trabajadores contratados. Si se trata de trabajadores menores de 19 años computarán al 60%, al igual que los que estén contratados en formación. Se computarán en un 40% si tienen un grado de minusvalía igual o superior al 33%.

 

-          Rendimiento en estimación objetiva: Restantes unidades de módulos: Las unidades de módulos deberán prorratearse entre el período de tiempo en que se haya ejercido la actividad.

-          Rendimiento en estimación objetiva: Índices correctores generales: Existen distintos coeficientes que se aplican, como por ejemplo el índice corrector para empresas de pequeña dimensión, el índice corrector de temporada, el índice corrector de exceso, el índice corrector por inicio de nueva actividad.

 

-          Rendimiento en estimación objetiva correspondiente a actividades agrícolas y ganaderas: Su cálculo se determina en función de los ingresos procedentes de este tipo de actividades y aplicando una serie de unidades de módulos específicos, así como unos índices correctores.

 

 

            Somos conscientes de que el tema analizado es extremadamente extenso y podrían contemplarse multitud de casuísticas, pero consideramos que será preferible analizarlas en otras publicaciones posteriores, puesto que en estos momentos sólo pretendíamos dar una visión general de este tipo de rendimientos.

 

 

            En Palma de Mallorca, a 18 de junio de 2013.

CONSEJOS PRÁCTICOS PARA SU DECLARACIÓN DEL IRPF 2012 (V): RENDIMIENTOS DEL CAPITAL MOBILIARIO

Con este quinto post, se pretende dar a conocer otro de los tipos de rendimientos sometidos a tributación por el IRPF, así como aspectos a tener en cuenta a la hora de declararlos en la actual campaña de renta 2012.

¿QUÉ SON LOS RENDIMIENTOS DEL CAPITAL MOBILIARIO?

            Como idea general, en este tipo de rendimientos se incluyen los beneficios o las pérdidas generados por el capital que un contribuyente tenga invertido en aquellos activos que no se consideren bienes inmuebles (ya estudiados en el artículo anterior), como acciones o participaciones en entidades, préstamos concedidos a terceros, bonos u obligaciones, siempre y cuando no se encuentren afectos a actividades económicas de las que fuese titular el declarante. Los rendimientos más comunes son los siguientes.

           

-         Dividendos o primas de asistencia a juntas de socios obtenidos por la participación en los fondos propios de cualquier tipo de entidad.

-         Intereses percibidos por la cesión a terceros de capitales propios, dividiéndose básicamente en inversiones en activos financieros (bonos, obligaciones, Letras del Tesoro, participaciones preferentes y similares), cuentas y depósitos bancarios a plazo fijo, o préstamos a terceros.

-         Rendimientos procedentes de operaciones de capitalización y de contratos de seguro de vida o invalidez, a excepción de aquellos que la normativa expresamente haga tributar como rendimientos del trabajo, como ocurre con determinadas prestaciones derivadas de contratos de seguro concertadas en el marco de la previsión social.

-         Otros rendimientos, tales como arrendamiento de negocios, subarrendamiento de inmuebles, o rendimientos procedentes de la propiedad industrial

CÁLCULO  DE LOS RENDIMIENTOS DEL CAPITAL MOBILIARIO

            El cálculo de este tipo de rendimientos, como regla general, se determina como la mayoría de rendimientos, es decir, por la diferencia entre ingresos computables y gastos deducibles, aunque en el caso de enajenación de activos financieros, hablaríamos de diferencia entre valores de transmisión y el valor de adquisición, restando además los gastos deducibles legalmente permitidos. De cualquier modo, presentamos a continuación un resumen de los puntos más característicos a tener en cuenta para el cálculo:

-         En dividendos o primas de asistencia a junta o intereses (de imposiciones en depósitos bancarios, préstamos a terceros, bonos, obligaciones y otros activos financieros), tienen la consideración de ingresos íntegros o brutos los percibidos por el contribuyente antes de aplicar gastos y retenciones a cuenta. Es habitual que en el cobro de intereses o de dividendos, el contribuyente reciba en su cuenta bancaria el ingreso una vez descontados gastos y retenciones. Ése no es el ingreso bruto o íntegro, con lo cual necesitará solicitar al pagador información más detallada para conocer con exactitud cuál ha sido el ingreso íntegro a computar. Existe además una exención que afecta a los dividendos, de forma que los 1.500 primeros euros cobrados en concepto de dividendos o primas de asistencia a juntas no tributan en el IRPF, a pesar de que hayan sido sometidos a retención por parte del pagador.

-         En los rendimientos derivados de la transmisión, reembolso, amortización, canje o conversión de cualquier clase de activos financieros (bonos, obligaciones, pagarés, etc.), el rendimiento íntegro está compuesto por la diferencia entre el valor de enajenación, amortización o reembolso y el de adquisición o suscripción. En el caso de que el rendimiento esté sujeto a retención, ésta no debe tenerse en cuenta a estos efectos.

-         Los rendimientos procedentes de operaciones de capitalización y de contratos de seguro de vida o invalidez (computables siempre que no tributen expresamente como rendimientos del trabajo, y que coincidan contratante y beneficiario en la misma persona, pues de lo contrario tributarían en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones), se calcula de una forma u otra en función del tipo de contrato:

*        Seguros de capital diferido. El rendimiento se calcula por la diferencia entre el capital percibido y el importe de las primas satisfechas.

*        Seguros de rentas vitalicias inmediatas. Para las rentas vitalicias inmediatas no adquiridas por herencia, legado u otro título sucesorio, se considerará rendimiento el resultado de aplicar a cada anualidad una serie de porcentajes que van desde el 40%, cuando el perceptor tenga menos de 40 años, hasta el 8% cuando el perceptor tenga una edad superior a 70 años

*        Seguros de rentas temporales inmediatas. Si no han sido adquiridas por herencia, legado u otro título sucesorio, el rendimiento se calculará aplicando a cada anualidad unos porcentajes que irán desde el 12% para rentas inferiores a 5 años, hasta el 25% para rentas superiores a 15 años.

*        Planes individuales de ahorro sistemático (PIAS). Se trata de contratos concertados con entidades aseguradoras, a las que el asegurado irá aportando cantidades a cambio de percibir una renta vitalicia asegurada, y que, cumpliendo una serie de requisitos, tales como que las primas satisfechas deben instrumentarse en seguros individuales de vida en los que contratante, asegurado y beneficiario sean el mismo contribuyente, o que entre el pago de la primera prima y el cobro de la primera prima transcurran al menos 10 años. La rentabilidad que se ponga de manifiesto en la constitución de la renta (diferencia entre valor actual actuarial y suma de primas satisfechas) quedará exenta en el IRPF, y la renta vitalicia percibida tributará al igual que los seguros de rentas vitalicias inmediatas expuestos anteriormente. No se podrán aportar más de 8.000 euros al año (límite independiente al de aportaciones máximas a planes de pensiones), ni 240.000 euros en total a lo largo del contrato.

-         En el cobro de intereses, dividendos o primas de asistencia a juntas, únicamente son deducibles los gastos por administración y depósito cobrados por la entidad que los gestione. No son deducibles, por ejemplo, las comisiones de mantenimiento.

-         En las operaciones de transmisión de activos financieros, son deducibles los gastos accesorios de adquisición y enajenación, siempre que hayan sido satisfechos por el contribuyente.

¿CÓMO TRIBUTAN EN LA DECLARACIÓN DE RENTA?

Los rendimientos del capital mobiliario, obtenidos conforme a las reglas anteriores, como norma general tributan incluyéndolas dentro de la base imponible del ahorro, a la siguiente escala de tributación:

Rendimiento	Tipo de gravamen
De 0,00 a 6.000,00 €	21%
De 6.000,01 a 24.000,00 €	25%
A partir de 24.000,01 €	27%

 La anterior escala de gravamen será la forma más habitual de tributación para los rendimientos del capital mobiliario, ya que sólo algunos de los rendimientos enumerados anteriormente tributarán en la escala general (es decir, equiparados a los rendimientos del trabajo, de actividades económicas, etc.), aplicándose otra escala de gravamen diferente y con unos tipos que oscilan entre el 24,75% y el 52%. Esto ocurrirá, por ejemplo, cuando entre el perceptor y el pagador de los rendimientos exista lo que fiscalmente se denominan "operaciones vinculadas", que se dan cuando una de las partes contratantes es una sociedad y la otra parte es un socio, administrador o familiar de cualquiera de ellos. 

RECOMENDACIONES Y ASPECTOS IMPORTANTES

            A continuación detallamos algunos cuestiones importantes que pueden ser de utilidad a la hora de declarar los rendimientos del capital mobiliario:

-         La exención de tributar sobre los primeros 1.500 euros de dividendos cobrados, no impide que la entidad pagadora practique retención a cuenta sobre el importe íntegro o bruto. En determinados casos, a pesar de no existir obligación de presentar la declaración de renta, puede resultar rentable hacerlo, ya que al hacerlo se recuperarían los importes retenidos sobre estos dividendos exentos.

-         Los rendimientos del capital mobiliario pueden ser positivos (existe un beneficio) o negativos (se ha generado una pérdida). Conviene saber que los rendimientos positivos se compensan con los negativos, si se obtiene un rendimiento positivo de un producto financiero concreto, antes de aplicar los tipos de gravamen se compensará con otros rendimientos negativos que pudiera existir, pudiendo suceder incluso que un contribuyente tenga más rendimientos negativos que positivos, de modo que en el ejercicio en cuestión, no tributará por los rendimientos del capital mobiliario. Además, el exceso de rendimientos negativos se podrá compensar, durante los cuatro ejercicios posteriores, con los rendimientos positivos que se fuesen obteniendo en los mismos. Es muy interesante actualmente, sobre todo en el caso de las participaciones preferentes, cuya amortización, canje o transmisión genera en la mayoría de los casos importantes pérdidas. Esas pérdidas podrán compensarse con el resto de rendimientos positivos, o incluso compensarse con los que se generen en los próximos cuatro años.

-         Dado que existe una escala de gravamen con tres tramos, en función del importe de los rendimientos acumulados, en ocasiones puede resultar interesante diferir la tributación contratando productos financieros, o incluso modificando las cláusulas de préstamos concedidos a terceros, en los que el cobro de los intereses se retrase al máximo posible, para no acumular  en el mismo ejercicio importes que suponga pasar al siguiente tramo de tributación (por ejemplo, contratando depósitos bancarios con cobro al vencimiento, en lugar de liquidación mensual de intereses), o al contrario, anticipar el cobro si se prevé que de no hacerlo, en el próximo ejercicio se van a acumular excesivos cobros que eleven el tipo de gravamen. Debe estudiarse caso por caso calculando una previsión de cobro de cada inversión, ya que puede planificarse una obtención escalada de los rendimientos, y llegar a pagar menos impuesto.

            Esperamos que la anterior información sea de utilidad para la correcta declaración de sus rendimientos del capital mobiliario.

            En Palma de Mallorca, a 17 de junio de 2013.

CONSEJOS PRÁCTICOS PARA SU DECLARACIÓN DEL IRPF 2012 (IV): RENDIMIENTOS DEL CAPITAL INMOBILIARIO

           Bajo el concepto de rendimientos del capital inmobiliario se somete a tributación tanto la simple posesión de inmuebles (excepto la vivienda habitual y algunos más, según veremos) como los ingresos procedentes de los mismos. Seguidamente desglosaremos los distintos conceptos integrantes de estos rendimientos.

INGRESOS O RENDIMIENTO NETO DEL CAPITAL INMOBILIARIO:

            El rendimiento neto del capital inmobiliario está compuesto por el resultado de restar a los ingresos íntegros los gastos deducibles. En consecuencia, procederemos a analizar ambos conceptos.

           

-         Ingresos íntegros: Están compuestos por la totalidad de ingresos que perciban los propietarios de inmuebles que sean cedidos a terceros en concepto de arrendamiento, subarrendamiento o cualquier otro derecho real de uso y disfrute sobre inmuebles. También se considerará que forman parte de los ingresos del capital inmobiliario los rendimientos correspondientes al mobiliario y enseres que se hayan cedido conjuntamente con el inmueble. No formará parte de los ingresos el IVA cobrado por el arrendador, cuando la operación esté sujeta a este impuesto. Por otra parte, hay que tener en cuenta que se deberán declarar la totalidad de los ingresos devengados, con independencia de que se hayan cobrado o no. Es decir, si un inmueble ha estado alquilado todo el año deberá computarse como un ingreso el resultado de multiplicar el importe del alquiler mensual multiplicado por doce meses. Sin embargo, si no se hubiese cobrado la totalidad de las mensualidades y se cumplen determinados requisitos, podrá aplicarse la deducción de los saldos de dudoso cobro, como se comentaré más adelante.

-         Gastos deducibles: Tienen esta consideración los gastos necesarios para generar ingresos, si bien la normativa del impuesto establece una serie de normas que los concreta más. Concretamente, serán deducibles los siguientes gastos, siempre que estén directamente vinculados a los ingresos:

*        Intereses de préstamos destinados a la adquisición, rehabilitación o mejora del inmueble que está cedido en arrendamiento.

*        Gastos de conservación y reparaciones, como son los de mantenimiento del inmueble o los de reparación de elementos que se hayan estropeado. No tendrán esta consideración los gastos de mejora o ampliación del inmueble, puesto que se considerarán que generan un mayor valor del inmueble, con lo que su coste se podrá recuperar vía amortización. Hay que tener en cuenta que el importe máximo deducible en concepto de intereses y de gastos de conservación y reparación coincidirá con el importe de los ingresos íntegros, es decir, el rendimiento neto no podrá quedar negativo por la aplicación de dichos gastos. Si quedasen gastos pendientes de deducir, se podrán computar en los próximos cuatro años.

*        Otros gastos deducibles: Se incluirán en este apartado los siguientes gastos, siempre y cuando sean satisfechos por el propietario del inmueble:

=           Tributos y tasas, como el IBI, las basuras, la tasa de residuos sólidos urbanos, etc.

=           Saldos de dudoso cobro: Se considerarán deducibles cuando se den una de las dos situaciones siguientes: Que el deudor esté en concurso de acreedores o que entre la fecha de la primera gestión para el cobro y la finalización del período impositivo hayan transcurrido más de seis meses. Si posteriormente se cobran dichos saldos dudosos, deberán computarse como un ingreso en el ejercicio en que se haya cobrado.

=           Primas de seguro del inmueble alquilado, siempre que las pague el propietario.

=           Coste de servicios prestados al inmueble, como gastos de comunidad, portería, suministros, siempre que los haya pagado el propietario.

=           Gastos de la formalización del contrato y gastos relativos a la administración y gestión del arrendamiento (honorarios de un administrador de fincas, de un abogado, de un asesor fiscal, etc., siempre que sus gestiones estén vinculadas a los inmuebles alquilados).

*        Amortización del inmueble: Será deducible el resultado de aplicar un coeficiente de amortización del 3% sobre el mayor de los siguientes valores:

=           Valor de adquisición, adicionándosele los gastos de adquisición (notario, impuesto, registro, gestoría). Si la adquisición se hubiese realizado por donación o herencia, no se tendrá en cuenta el valor asignado al inmueble en la escritura, sino que sólo serán amortizables los gastos de adquisición (notario, impuesto, plusvalía municipal, registro y gestoría). Es decir, sólo serán amortizables los importes realmente satisfechos.

=           Valor catastral, que aparece en el recibo del IBI.

En ambos casos, al valor obtenido deberá restársele el valor del suelo, que se podrá obtener del propio recibo del IBI, donde aparece desglosado el valor catastral total y el valor del terreno o suelo. Si tomamos como base para la amortización el valor de adquisición, deberá restársele la parte proporcional de valor del suelo, tomando como proporción la existente en el Catastro entre el valor catastral total y el valor catastral del suelo.

También será deducible la amortización del mobiliario y enseres que se hayan arrendado conjuntamente con el inmueble. En este caso, el tipo máximo será del 10%.

                        Cuando el inmueble no haya estado arrendado todo el año, sólo serán deducibles los gastos citados en los párrafos anteriores en proporción al número de días al año en que ha estado alquilado.

-         Compensación por contratos de arrendamiento anteriores a 09 de mayo de 1.985: Si un inmueble arrendado tiene el contrato desde antes de esta fecha y no tiene derecho a la aplicación de la revisión de la renta, el propietario del mismo podrá aplicarse en el IRPF una compensación consistente en un importe igual al de la amortización deducida. En consecuencia, se habrá podido deducir la cuota de amortización dos veces, una en concepto de gasto deducible y otra como compensación.

-         Reducciones del rendimiento neto si se trata de viviendas: Existen dos porcentajes de reducción en función de que se cumplan o no unos determinados requisitos:

*        Reducción del 60%: De los rendimientos netos (ingresos íntegros menos gastos deducibles) de arrendamientos de viviendas se aplicará una reducción del 60%, con lo que se acabará tributando sólo sobre el 40%. Hay que tener muy en cuenta que esta reducción sólo es aplicable si el arrendamiento lo declara el contribuyente, mientras que no se aplicaría si es la Agencia Tributaria la que descubre el arrendamiento y practica una liquidación complementaria.

*        Reducción del 100%: Esta reducción se aplicará cuando, además de tratarse de arrendamiento de vivienda, los arrendatarios cumplan dos requisitos:

=           Que tengan una edad comprendida entre 18 y 30 años. Si el contrato de alquiler es anterior al 2011, la edad podrá ser inferior a 35 años.

=           Que tengan unos ingresos procedentes del trabajo o de actividades económicas superiores al IPREM anual (7.455,14 € al año).

                                   Si el requisito de la edad sólo se cumplen durante una parte del año, la reducción se aplicará sólo sobre los rendimientos netos del alquiler correspondientes a esa parte del año.

                                   Para la aplicación de la reducción del 100% es necesario que el inquilino entregue al propietario (antes del 31 de marzo del ejercicio siguiente) una comunicación en la que manifieste que cumple esos requisitos.

RENTAS INMOBILIARIAS IMPUTADAS:

            Los inmuebles que no estén arrendados generarán una renta imputada, salvo las excepciones que se comentarán:

-         Cálculo de la imputación de la renta: Será el resultado de aplicar un 1,1% sobre el valor catastral del bien inmueble. En caso de que dicho inmueble no tuviese aún asignado un valor catastral, se aplicaría el mismo porcentaje (1,1%) pero sobre la mitad del valor de adquisición del inmueble.

-         Inmuebles exentos de la imputación: Aunque no estén arrendados, NO deberá aplicarse la imputación de rentas sobre los siguientes bienes inmuebles:

*        Vivienda habitual y hasta un máximo de dos aparcamientos, siempre que éstos se encuentren en el mismo edificio y se adquiriesen en el mismo momento que la vivienda habitual.

*        Inmuebles afectos a actividades económicas.

*        Viviendas cedidas al ex cónyuge por decisión judicial.

*        Inmuebles rústicos.

*        Solares.

*        Inmuebles en construcción.

*        Inmuebles de los que se posea sólo la nuda propiedad. En consecuencia, quien sí deberá declararlos será quien sea titular del usufructo.

RECOMENDACIONES IMPORTANTES:

            Una vez detallados todos los componentes que integran los rendimientos del capital inmobiliario consideramos que habrá que tener especial cuidado en la correcta declaración de los siguientes aspectos:

-         En caso de subarriendo, las cantidades percibidas por el propietario del inmueble tendrán la consideración de rendimiento del capital inmobiliario, mientras que lo percibido por el subarrendador será un rendimiento del capital mobiliario.

-         El arrendamiento de negocio, o sea, de un local más todas sus instalaciones necesarias para ejercer una actividad empresarial, tendrá la consideración de arrendamiento de capital mobiliario, aunque serán deducibles los mismos gastos que los que se aplican al arrendamiento de un inmueble.

-         Si un inmueble sólo ha estado alquilado durante una parte del año, deberán prorratearse los gastos deducibles en función del número de días en que haya estado alquilado, debiéndose computar la renta imputada por el número de días en que no haya estado arrendado.

-         El importe que perciba un arrendatario para abandonar el local tendrá la consideración de ganancia patrimonial generada en el número de años que hayan transcurrido desde el inicio del alquiler.

-         Los ingresos procedentes del arrendamiento de zonas comunes de un edificio deberán imputarse a todos los propietarios en función de su cuota de copropiedad.

-         Cuando en un arrendamiento intervengan partes vinculadas (sociedades y sus socios, administradores o sus familiares), deberá computarse el arrendamiento según su valor de mercado.

-         Si se obtienen arrendamientos generados en más de dos años o de forma notoriamente irregular en el tiempo podrán aplicar una reducción del 40% del rendimiento neto. Entre estos tipos de ingresos cabe destacar las percepciones por el propietario del inmueble de derechos de traspaso, indemnizaciones del arrendatario, etc.

-         Cuando el arrendamiento de un inmueble sea a favor de un familiar hasta el tercer grado, el rendimiento neto no podrá ser inferior a la renta imputada que resultaría en caso de no estar arrendado.

-         Los rendimientos del capital inmobiliario deberán ser declarados por los propietarios o por los usufructuarios de los inmuebles, no siendo posible que se declaren por otras personas.

-         Los rendimientos del capital inmobiliario deberán declararse en el ejercicio en que se hayan producido, puesto que el cambio de un ejercicio a otro podría suponer un ahorro fiscal para el contribuyente si en ese otro año tuviese, globalmente menores ingresos. En consecuencia, supondría un perjuicio para la Agencia Tributaria.

            Esperemos que la anterior información, resumida pero no simplemente esquemática, sea de utilidad para la correcta declaración de los rendimientos del capital inmobiliario.

            Palma de Mallorca, 10 de junio de 2013.